주택 취득세, 제대로 알고 대처해야 한다.집을 사거나 받을 때 가장 먼저 마주하는 세금, 바로 취득세이다.
특히 최근에는 주택 수에 따라 취득세율이 크게 달라지거나 중과세가 적용되기도 해, 사전에 정확히 이해하고 준비하는 것이 무엇보다 중요해졌다.
이번 글에서는 주택을 취득할 때 꼭 알아야 할 취득세의 기본사항과 함께,
중과세가 적용되는지 여부를 어떻게 판정하는지까지 기본적인 부분에 대해 알아보겠다.
취득세란?취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 지방세의 일종이다.
여기서 취득이란 크게 유상취득, 무상취득, 원시취득으로 구분할 수 있다.
유상취득은 대가를 지급하고 부당산을 취득하는 것으로 대표적으로 매매를 통한 취득이 있다.
무상취득은 대가를 지급하지 않고 부동산을 취득하는 것으로 대표적으로 증여·상속을 통한 취득이 있다.
원시취득은 부동산을 신축하여 취득하는 것을 의미한다.
취득시기와 신고납부기한취득세는 직접 신고·납부해야 하는 세금에 해당하며 법에서 정한 신고·납부기한은 다음과 같다.
신고·납부는 부동산소재지 관할 지방자치단체에 한다.
취득세 과세표준과 세율그렇다면 취득세는 어떠한 기준금액에 얼마의 세율을 적용하여 신고·납부해야 하는 것일까?
세법에서는 세율을 적용하는 기준금액을 일명 [과세표준]이라고 표현하고 있고 법에서 정한 취득세 과세표준과 세율을 다음과 같다.
매매의 과세표준에서 부당행위계산부인이란 특수관계자(배우자, 직계존비속 등)로부터 부동산을 저가로 취득하면 저가취득을 통해 취득세를 회피한 것으로 보아 그 취득가액을 부인하고 [시가인정액]을 과세표준으로 적용하겠다는 것이다.
시가인정액이란 특수관계가 없는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 가액으로 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액이나 유사부동산에 대한 매매사례가액을 의미한다.
시가표준액이란 정부가 매년 전국 주택의 적정 가격을 조사하여 공시하는 주택공시가격을 의미한다.
취득세율을 살펴보면 매매와 증여를 통한 취득만 중과세율이 존재하며, 상속과 신축은 기본세율로 취득세를 과세하고 특히 상속에 의한 주택 취득은 취득자의 의사와 무관하게 상속을 원인으로 소유권이 이전된다는 점을 고려하여, 법에서 정한 일정 요건을 갖춘 경우에는 특례세율을 적용함으로써 기본세율보다 낮은 세율을 적용하고 있다.
매매로 취득한 경우 취득세 중과세율1세대 1주택 이상자가 추가로 매매를 통해 취득하는 주택에 대해 중과세율(8%, 12%)를 적용하며 주택수 및 주택소재지에 따른 취득세율은 다음과 같다.
이때 현재 소유하고 있는 주택이 어느 지역에 소재하고 있는지는 무관하며 추가로 취득하는 주택의 소재지만을 기준으로 한다.
매매로 취득한 경우 중과세율 적용여부 판정 순서주택을 매매로 취득시 중과세율 적용여부에 대해서는 일반적으로 아래의 순서에 따라 판정한다.
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1단계 : 취득세 중과세율 적용제외 주택 확인
투기목적이 없거나, 공익목적으로 취득하는 다음의 주택은 중과세율 적용대상에서 제외하고 있다.(지방세법 시행령 제28조의2)
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주택공시가격 1억원(2025년 1월 2일 이후 취득하는 지방주택은 2억원) 이하인 주택
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가정어린이집
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주택신축판매업자가 취득하는 멸실예정 주택
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주택건설업자가 취득하는 멸실예정 주택
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농어촌주택
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사원 임대목적으로 취득하는 사원용주택
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2단계 : 1세대 범위 검토
1세대란 주택 취득일 현재 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 여기서 가족이란 다음의 관계에 있는 사람을 말한다.
1세대의 판정은 주택 취득일(주택 계약일 아님)을 기준으로 판단한다.
따라서 계약일 현재 동일세대를 구성하고 있더라도 취득일인 잔금지급일 이전에 세대를 분리하면 취득세를 절감할 수 있다.
30세 미만의 자녀는 주민등록표상 주소를 분리했더라도 기본적으로 동일세대로 간주한다.
다만, 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40%이상(2025년 기준으로 약 1,150만원 정도)이면 별도세대로 인정된다.
하지만 미성년자는 소득요건이 충족되고 주소를 분리했더라도 무조건 부모님과 동일세대로 본다.
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3단계 : 1세대가 소유하고 있는 주택수 계산
1세대가 보유한 주택·조합원입주권·주택분양권·주거용오피스텔(재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔에 한함)을 가지고 판정한다.
주택의 부속토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주한다.
다만, 2020.08.11 이전에 취득한 조합원입주권·주택분양권·주거용오피스텔이 존재하는 경우 이는 주택수 계산에서 제외한다.
많은 사람들이 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 임대주택의 경우 주택수에서 제외된다고 생각하는 경우가 많은데 주택임대사업자로 등록한 임대주택도 취득세 중과세를 판단하는 주택수에 포함된다.
투기목적이 없거나, 공익목적으로 취득하는 다음의 주택은 중과세율 적용대상에서 제외하고 있다.(지방세법 시행령 제28조의4 제5항)
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주택공시가격 1억원(2025년 1월 2일 취득하는 지방주택은 2억원) 이하인 주택
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미분양주택
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5년 미경과 상속주택 등
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저가 오피스텔
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저가 주택부속토지
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소형 신축주택
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비수도권 준공후미분양주택
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4단계 : 조정대상지역 여부 확인
조정대상지역이란 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 지정 및 해제하는 지역을 의미한다.
2023.01.05.부터 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 조정대상지역에서 전면 해제되었다.
증여로 취득한 경우 취득세 중과세율증여를 통해 취득하는 주택에 대해서 취득세는 일반적으로 기본세율(3.5%)를 적용하지만 다음의 요건을 모두 만족하는 경우 중과세율(12%)를 적용한다.
▣ 증여일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것
▣ 증여 당시 주택공시가격이 3억원 이상일 것
(일부 지분이나 부속토지만 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단)
따라서 주택 소재지 및 주택공시가격에 따른 증여 취득세율을 다음과 같이 정리할 수 있다.
마무리 하며주택 취득세는 이제 단순히 “얼마 내야 하지?” 수준이 아니다.
취득 방법, 시기, 보유 주택 수에 따라 세금 차이가 수백만 원, 수천만 원까지 벌어질 수 있다.
따라서 주택을 취득할 계획이 있다면, 사전에 반드시 취득세 기본사항과 중과세 판정 기준을 잘 이해하고 접근해야 한다.
이번 글을 통해 취득세 중과세에 대해 기본적인 부분을 확인하여 대비할 필요가 있고 특히, 다주택자가 취득하는 경우에는 사전에 전문가와 상담하여 중과세 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다.
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